Eine Immobilie als Kapitalanlage kostet deutlich mehr als nur den Kaufpreis. Neben dem Eigenkapital und den Finanzierungskosten fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, mögliche Maklerprovisionen sowie laufende Ausgaben für Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Leerstände an. Für eine vermietete Eigentumswohnung solltest du – je nach Region – mit einer Gesamtinvestition zwischen 180.000 € und 450.000 € rechnen. Das tatsächlich benötigte Eigenkapital liegt häufig zwischen 20.000 € und 120.000 €.

Übersicht: Was kostet eine Immobilie als Kapitalanlage?

Kostenpunkt	Durchschnitt
Kaufpreis Eigentumswohnung	150.000 – 400.000 €
Kaufnebenkosten	8 – 15 % des Kaufpreises
Eigenkapital (empfohlen)	20.000 – 120.000 €
Hausgeld (nicht umlagefähig)	30 – 150 €/Monat
Instandhaltungsrücklage	10 – 25 €/m² pro Jahr
Mietausfall / Leerstand	individuell
Verwaltungskosten	150 – 500 €/Jahr
Gesamtinvestition	180.000 – 450.000 €+

Die Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt. Sie können schnell mehrere zehntausend Euro betragen und müssen in vielen Fällen aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Rechenbeispiele

Beispiel 1: Eigentumswohnung in einer Mittelstadt

Ausgangssituation

Kaufpreis: 220.000 €
Wohnfläche: 70 m²
Vermietet
Kein Makler

Einmalige Kosten

Kostenpunkt	Preis
Kaufpreis	220.000 €
Grunderwerbsteuer*	ca. 11.000 €
Notar & Grundbuch	ca. 4.500 €
Sonstige Kosten	ca. 500 €
Gesamtinvestition	236.000 €

*Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch.

➡️ Viele Käufer benötigen zusätzlich Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises.

Beispiel 2: Eigentumswohnung über Makler

Ausgangssituation

Kaufpreis: 300.000 €
Finanzierung: 90 %
Makler beteiligt

Einmalige Kosten

Kostenpunkt	Preis
Kaufpreis	300.000 €
Kaufnebenkosten	ca. 33.000 €
Eigenkapital	ca. 63.000 €
Gesamtinvestition	333.000 €

➡️ Der Kaufpreis allein reicht für die Kalkulation nicht aus.

Beispiel 3: Neubauwohnung

Ausgangssituation

Kaufpreis: 420.000 €
Erstvermietung
Tiefgaragenstellplatz

Gesamtinvestition

Kostenpunkt	Preis
Kaufpreis	420.000 €
Kaufnebenkosten	ca. 45.000 €
Möblierung & Ausstattung	8.000 €
Gesamtinvestition	473.000 €

➡️ Neubauten verursachen anfangs oft geringere Instandhaltungskosten, sind jedoch meist teurer in der Anschaffung.

Alle Kosten im Detail

Kaufpreis

Der Kaufpreis hängt unter anderem ab von:

Lage
Wohnfläche
Baujahr
Zustand
Energieeffizienz
Nachfrage

Eine günstige Immobilie ist nicht automatisch die bessere Kapitalanlage. Entscheidend sind die langfristigen Mieteinnahmen, der Zustand und die Lage.

Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf entstehen zusätzliche Kosten, die häufig 8 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.

Dazu gehören:

Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Grundbuchkosten
Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)

Diese Kosten müssen häufig aus Eigenkapital bezahlt werden und erhöhen die tatsächliche Investitionssumme erheblich.

Finanzierung

Neben dem Kaufpreis entstehen monatliche Finanzierungskosten.

Diese setzen sich aus:

Zinsen
Tilgung

zusammen.

Je nach Zinssatz, Eigenkapital und Laufzeit unterscheiden sich die monatlichen Raten erheblich.

Hausgeld

Bei Eigentumswohnungen wird monatlich Hausgeld gezahlt.

Es deckt unter anderem:

Gebäudereinigung
Hausmeister
Versicherung
Rücklagen
Verwaltung

Nicht alle Bestandteile des Hausgeldes können auf den Mieter umgelegt werden. Der nicht umlagefähige Anteil reduziert die tatsächliche Rendite.

Instandhaltung

Auch vermietete Immobilien verursachen regelmäßig Kosten.

Beispiele:

neue Heizung
Dachsanierung
Fenster
Badezimmer
Bodenbeläge

Eine ausreichende Rücklage ist deshalb unverzichtbar.

Verwaltung

Viele Kapitalanleger beauftragen eine Hausverwaltung oder Mietverwaltung.

Typische Kosten:

150 bis 500 € pro Jahr

Je nach Leistungsumfang können diese höher ausfallen.

Leerstand

Nicht jede Wohnung ist dauerhaft vermietet.

Bereits wenige Monate Leerstand können die Jahresrendite deutlich verschlechtern.

Diese Kosten vergessen viele

Viele rechnen nur mit dem Kaufpreis.

Zusätzlich entstehen häufig:

Grunderwerbsteuer
Notar
Grundbuch
Makler
Finanzierungskosten
Hausgeld
Instandhaltung
Mietausfälle
Renovierungen
Steuerberatung

Gerade diese Ausgaben entscheiden darüber, ob sich eine Immobilie wirtschaftlich lohnt.

Diese Faktoren beeinflussen die Wirtschaftlichkeit

Lage

Der wichtigste Faktor einer Kapitalanlage.

Eine gute Lage kann langfristig sowohl stabile Mieteinnahmen als auch eine positive Wertentwicklung begünstigen.

Mietrendite

Nicht der Kaufpreis entscheidet allein, sondern das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete.

Viele Investoren betrachten hierfür Kennzahlen wie die Bruttomietrendite oder die Nettomietrendite.

Zustand der Immobilie

Ein günstiger Kaufpreis kann durch hohe Sanierungskosten schnell relativiert werden.

Finanzierung

Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können über die gesamte Laufzeit mehrere zehntausend Euro ausmachen.

Vermietbarkeit

Eine Immobilie sollte auch langfristig gut vermietbar sein.

Wichtige Kriterien sind:

Infrastruktur
Arbeitsmarkt
Bevölkerungsentwicklung
öffentliche Verkehrsanbindung

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Das hängt von mehreren Faktoren ab.

Eine Immobilie kann langfristig Vermögen aufbauen und regelmäßige Mieteinnahmen generieren. Gleichzeitig bestehen Risiken wie:

Leerstand
Reparaturen
steigende Finanzierungskosten
sinkende Immobilienpreise
Mietausfälle

Eine sorgfältige Kalkulation vor dem Kauf ist daher entscheidend.

So kannst du Kosten sparen

✅ Mehrere Finanzierungsangebote vergleichen

✅ Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen

✅ Lage wichtiger bewerten als den Kaufpreis

✅ Rücklagen für Reparaturen bilden

✅ Mietrendite vor dem Kauf berechnen

✅ Nebenkosten und Hausgeld genau prüfen

Häufige Fehler

❌ Nur auf den Kaufpreis achten

❌ Kaufnebenkosten vergessen

❌ Finanzierung zu knapp kalkulieren

❌ Keine Rücklagen bilden

❌ Emotionale Kaufentscheidungen treffen

❌ Die tatsächliche Rendite nicht berechnen

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?

Viele Banken erwarten Eigenkapital, insbesondere für die Kaufnebenkosten. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger sind häufig die Finanzierungskonditionen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren.

Welche laufenden Kosten entstehen?

Neben der Finanzierung fallen unter anderem Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltungskosten und gegebenenfalls Kosten durch Leerstand an.

Lohnt sich eine vermietete Eigentumswohnung?

Das hängt von Kaufpreis, Lage, Finanzierung, Mieteinnahmen und laufenden Kosten ab. Eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung ist vor jedem Kauf sinnvoll.

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Fazit

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist weit mehr als der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Erst wenn Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Finanzierung, laufende Kosten und mögliche Risiken gemeinsam betrachtet werden, lässt sich beurteilen, ob sich die Investition tatsächlich lohnt. Wer nüchtern kalkuliert und nicht nur auf steigende Immobilienpreise setzt, trifft langfristig oft die besseren Entscheidungen.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die genannten Kosten und Beispiele dienen der Orientierung und können je nach Bundesland, Finanzierung, Immobilie und persönlicher Situation erheblich abweichen.